5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhà一厢情愿是什么意思n)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中一厢情愿是什么意思长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(lià一厢情愿是什么意思n)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 一厢情愿是什么意思