万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuà湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少n)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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