万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(q三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默ián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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