万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多黄山山体主要由什么岩石构成(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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