导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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