5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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