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描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句民生宏观：中国户均几套房？

　　导读(dú)描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句ong>

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。