万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng200mm是多少米，2000mm是多少米)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(200mm是多少米，2000mm是多少米jiù)可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí200mm是多少米，2000mm是多少米)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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