导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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