5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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