近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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