近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REI世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多Ts丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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