万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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