文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(b中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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