万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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