文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音)守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gò桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音u)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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