导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产g>

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。