文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(ji其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音é)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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