近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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