导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(j三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹iù)小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹