“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fán翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音g)地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是(shì)那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以整个行业(yè)出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别(bié)重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最高的；融(róng)资成本是(shì)否是行(xíng)业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不(bù)多。即便(biàn)是(shì)在(zài)国央企(qǐ)中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的(de)趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着国央(yāng)企的(de)资金链(liàn)情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观(guān)的(de)预判未来(lái)市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企进行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的(de)净借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分(fēn)之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速(sù)的(de)开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前(qián)房地产行业(yè)的(de)复苏(sū)速度并没有那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司净(jìng)负债率提(tí)高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛(shāi)选标准来(lái)看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实(shí)会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机(jī)构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证(zhèng)券投资(zī)基金”“全(quán)国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自202翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音1年开始，百亿私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是(shì)表现出(chū)较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关(guān)系密切。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房(fáng)企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年(nián)至(zhì)今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调研(yán)。滨(bīn)江集团发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与(yǔ)上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过去的(de)数据充(chōng)分(fēn)说明了这(zhè)一(yī)点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是(shì)来(lái)自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线连(lián)收(shōu)七根阳线的(de)基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌(pái)。第(dì)一季度报(bào)告(gào)显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报(bào)的十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值(zhí)、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是(shì)价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有(yǒu)金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(c翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音óng)公司(sī)的十(shí)大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广发策(cè)略(lüè)优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家(jiā)居类标的(de)情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提(tí)价(jià)难(nán)度是非常大(dà)的。但(dàn)是该公(gōng)司能在(zài)业内做(zuò)到(dào)到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务(wù)是(shì)有关(guān)系(xì)的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音