OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还实属和属实区别在哪，实属与属实的区别有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de实属和属实区别在哪，实属与属实的区别)第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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