导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fá长征有多长公里 红军长征一共用了几年ng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住长征有多长公里 红军长征一共用了几年(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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