饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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