饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支(zh带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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