5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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