导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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