近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价徐海为是谁？值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(có徐海为是谁？ng)投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)徐海为是谁？示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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