导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现脱销什么意思啊，什么叫做脱销(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zh脱销什么意思啊，什么叫做脱销ī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fá脱销什么意思啊，什么叫做脱销ng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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