饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门(mén不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思)主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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