近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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