万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guā9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少n)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少p>

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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