近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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