5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元戊申年是哪一年。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎn戊申年是哪一年g)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(sh戊申年是哪一年ì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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