万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少g alt="北京房圈大(dà)消息！顶级富豪，都被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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