不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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