5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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