OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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