万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wà冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷n)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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