近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(j两丈等于多少米iāo)易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)两丈等于多少米”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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