近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wě白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因n)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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