导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēn全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词g)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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