导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zh高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱ù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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