万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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