5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思ng>

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）