一线城(chéng)市，也(yě)不(bù)端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息(xī)在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什(shén)么这(zhè)么重要？首先二手房(fáng)指导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认(rèn)真”实施这条政(zhèng)策的(de)城市，最后深圳是房价前(qián)三(sān)的核心城市。所(suǒ)以，深(shēn)圳(zhèn)的一举一动都具有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析人士指出(chū)，深圳二手房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回(huí)暖，然(rán)后二手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传(chuán)“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方(fāng)参考价（指导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估价孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官方文件。据证券时(shí)报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表(biǎo)示“尚未接(jiē)到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总(zǒng)监严跃进认为，本次政(zhèng)策大(dà)概率为真，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新的(de)规(guī)则进(jìn)行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的(de)。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导(dǎo)价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气(qì)公布了(le)全市(shì)3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时的(de)市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能(néng)按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了这两年的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子(zi)，如果不(bù)“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价(jià)打(dǎ)七(qī)折(zhé)即700万，那(nà)么(me)首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实(shí)际(jì)首付去到了510万(wàn)，相当于首(shǒu)付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直(zhí)接让大(dà)批(pī)量买家，失(shī)去了购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西(xī)安、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多个(gè)城(chéng)市陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确(què)实证明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根(gēn)据安(ān)居(jū)客的统计，实施二(èr)手房(fáng)指导价的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数(shù)据为例(lì)，全国70个大(dà)中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据深(shēn)圳乐(lè)有家研究中心(xīn)数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交(jiāo)量同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全(quán)年成(chéng)交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二(èr)手房指(zhǐ)导价发布当月相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近参考(kǎo)价的房源(y叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜uán)占比大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案(àn)例属实(shí)，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万(wàn)/平，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷和(hé)持有(yǒu)成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年(nián)感受(shòu)到了(le)太多“心酸(suān)”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学区(qū)房神话(huà)不再，房产中(zhōng)介的(de)日子难过，投资(zī)客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基调下，2022年以来(lái)，实施了(le)二手(shǒu)房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目前只有(yǒu)深(shēn)圳(zhèn)还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标(biāo)”意义明显

　　最(zuì)近(jìn)一线城市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新房计分(fēn)制度政策上的支持(chí)。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅销售价格变动情况来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新房、二(èr)手房价格仍(réng)然是(shì)同比去年依然是下(xià)降(jiàng)的(de)。

　　北京、上海已(yǐ)经同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能(néng)不急吗？

　　事(shì)实上(shàng)，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月份(fèn)，两部门(mén)联合(hé)发文，全面推动二手房“带押(yā)过户”全国实施，这是(shì)一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是(shì)指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到(dào)常识，从字面理(lǐ)解一下这(zhè)两个词(cí)，意思(sī)就是——顶梁柱如果不(bù)行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住(zhù)，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还(hái)有(yǒu)一大(dà)波正在(zài)路上...

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