万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度ight: 24px;'>怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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