文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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