5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(q一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗ǐ)的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zh一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗è)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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