文(wén)：任(rèn)泽(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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